作为广州天河区东部核心居住板块，东圃当前房价呈现明显梯度分布。根据最新市场监测，电梯房均价区间为3.8-5.2万/㎡，楼梯房则在2.6-3.5万/㎡波动。其中车陂-东圃地铁沿线项目溢价明显，部分品质楼盘如兰亭盛荟成交价已突破6万/㎡。
（1）10年楼龄电梯小区：美林湖畔花园近期成交价4.3-4.8万/㎡
（2）20年楼龄改造社区：东圃广场挂牌价3.2-3.6万/㎡
（3）新建商品房项目：珠江花城五期开盘价5.1万/㎡起
地铁4号线、5号线、13号线三线交汇的东圃站周边500米范围内，房价普遍比非地铁房高出18-25%。即将开通的19号线二期预计将再次拉动沿线2公里范围内物业价值。
省一级奥体东小学学区房存在明显溢价，同户型比非学区房贵约4000-8000元/㎡。值得注意的是，2023年起天河区实施学位预警政策，购房前需核实学位使用情况。
建议购房者重点关注双15原则：距地铁站15分钟步行圈+楼龄15年内的物业。这类资产既保证居住便利性，又具备较好保值能力。当前市场环境下，急售房源往往有5-8%议价空间，建议通过银行预审贷锁定优质房源。
随着金融城东区扩容规划落地，东圃作为衔接琶洲与科学城的枢纽地带，中长期仍具升值潜力。但需注意短期内受政策调控影响，部分高杠杆投资客集中区域可能出现价格波动，刚需客可把握窗口期。
特别注意两类风险物业：
（1）产权不清晰的工改住项目
（2）容积率超过5.0的超高层小区
建议购房前查验开发商五证及物业维修基金缴纳记录。